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购房政策宣传系列(三)——婚姻家庭领域中的房屋财产关系


时间:2016-02-04 09:49:15             点击数:1116

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  为进一步普及房地产市场相关政策,提高服务水平,积极践行党的群众路线教育实践活动,市房管局从本周开始推出购房政策宣传系列专题报道,旨在答疑解惑,解决市民在购房、选房及房屋交易过程中遇到的盲点问题,引导消费者理性购房。
  夫妻双方房屋财产关系的种类有哪些?
  夫妻财产关系是家庭财产关系的核心问题,既有夫妻共同财产,也有夫妻个人财产。《婚姻法》及司法解释规定,夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产,归夫妻共同所有;婚后用共同财产购买的房屋,房屋权属证书登记在一方名下的,应当认定为夫妻共同财产。夫妻一方的婚前财产,为夫妻一方的财产,即婚前个人财产;夫妻一方所有的个人财产,不因婚姻关系的延续而转化为夫妻共同财产。
  实践中,一般看购房合同签订的时间是在婚前还是在婚后来界定婚前房产和婚后房产。生活中有几种特殊的情形特别提醒大家注意:
  1、婚后由一方父母出资为子女购房的,产权登记在出资人子女名下的,视为对自己子女一方的赠与,即为夫妻一方的个人财产。若双方父母出资,产权登记在一方子女名下,双方按各自父母的出资份额按份共有,有约定的从约定。
  2、夫妻一方婚前签订的房屋买卖合同,以个人财产支付首付并在银行贷款,婚后用夫妻共同财产还贷,房产登记在首付款支付方名下的,离婚时房产由双方协议处理;不能达成协议的,法院可判决房产归产权登记一方,未还的贷款为登记一方的个人债务。共同还贷及房产增值的部分,由产权登记一方对另一方进行补偿。
  前述夫妻双方房屋财产关系中房屋共有或归配偶一方所有的情形,是根据我国《婚姻法》及司法解释规定作出的分析。房屋登记机构不是审判机关,夫妻双方一旦发生纠纷或一方对登记在其名下的房产申请转移、抵押等,房屋登记机构不能径行依法律规定、作出具有审判机关的法律文书效力的确权文书,势必会造成登记流程不畅或引发其他纠纷。故此,当事人、夫妻一方应及时了解现行法律法规的规定及房屋登记程序和内容,以维护自己在家庭财产中的合法权利,同时也可有效防止双方纠纷出现或扩大。
  《物权法》对婚姻家庭财产的登记办证有何影响?
  物权法规定了确认合法物权的规则,对婚姻家庭财产的登记办证提供了新的法律依据。
  《物权法》规定,不动产物权的设立、变更、转让和消灭,自登记时发生效力。可见不动产的权利状态必须通过“登记制度”表彰于外,登记已成为不动产物权生效、变动的公示手段,具有公信力。《物权法》还规定,不动产权属证书(房产证)是权利人享有该不动产的证明,即物权法一般推定房产证记载的权利人为该房产的合法权利人。
  根据《房屋登记办法》,登记机构办理登记一般依当事人申请才能启动,共有房屋,应当由共有人共同申请登记。而现实生活中,夫妻购房通常以一方名义签订购房合同,又仅以一方名义申请登记,实际上共有的房屋产权就登记在了一方名下。致使潜在的(隐形的)共有人现象普遍存在。
  在《物权法》施行前,一般认为登记在夫妻一方名下的房屋依据婚姻法属于夫妻共同财产,在婚姻内部,这种登记不影响共同财产的性质。但《物权法》实施后,因潜在的共有人未进行房屋登记,登记机构或第三人也难以判断其实际共有情况,如果这种状况下的房屋进入市场交易,可能产生纠纷。因此,如确属夫妻共有的房屋,应当依法进行相应的房屋登记(注明共有),并依据房屋登记簿确认房屋权利,不宜再按照以往实践中形成的固有认识来认定所谓的夫妻共有房屋。
  这种仅登记在一方名下的共有房产有什么风险?
  在《物权法》确定了登记生效原则和善意取得制度后,夫妻关系存续期间共有房屋仅登记在一方名下,造成房屋所有权人和实际所有权人不一致,未经夫妻另一方同意而擅自出售房产的情形发生时有发生,这不仅损害了潜在共有人的合法权益,可能也损害了购房人的利益,甚至会导致房屋交易秩序陷入混乱,房屋登记制度失去其应有的功能。
  《物权法》为了保护交易安全而确定了善意取得制度。例如:以丈夫一方名义登记的共有房屋被丈夫擅自出售给第三人,第三人并不知道该房屋实际的共有情况,而基于信赖登记簿记载事项购买了该房屋,支付了合理价款,并进行了登记,善意第三人取得该房屋产权。事后,妻子一方以对卖房一事并不知情也不同意为由,要求解除合同。在《物权法》实施之前,法院很可能会根据《婚姻法》、《合同法》的有关规定,认定婚姻关系存续期间购买的房产系婚后共同财产,属于夫妻双方共同所有,一方擅自处置属于无权处分,双方订立的房屋买卖合同无效。但《物权法》实施之后,法院就不会再支持妻子一方的请求,而是最大限度地保护善意第三人的利益。
  夫妻一方应怎样保护自己在家庭财产中的合法权利?
  可以通过夫妻财产加名增加自己作为共有人,使共有房屋的事实权利人与登记簿记载的权利人一致,避免另一方擅自处分共有财产。
  从法律上来说,“加名”实质上是增加房屋的共有人。对于婚姻存续期间,实际为夫妻共有的房屋而仅登记在一方名下的婚后财产,双方持身份证、结婚证、房产证去西安市房屋产权产籍管理中心申请办理变更登记;若是夫妻一方在婚前购买的房产(婚前房产),并已办理房产证的,在婚姻存续期间,双方持身份证、结婚证、婚姻状况证明、房产证向产籍中心申请转移登记,添加配偶一方为房屋共有人,目前这种方式免征契税。
  建议购房者在签订购房合同时应慎重考虑要填写的产权人姓名,共有房产的当事人在申请房屋登记时,就应要求作为共有人一并登记,自然也无需加名了。
  夫妻以外的其他人,如父母、子女、兄弟姐妹或其他亲友要增加为房屋的共有人,怎么办?
  一般只能通过买卖或赠与的方式办理,这两种方式均须缴纳相关税收,双方持申请资料到西安市房产交易管理中心办理。
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